Radiografía de los fondos de inversión inmobiliarios: sube vacancia de oficinas premium y crece el negocio multifamily

En un año marcado por la inflación y alza de tasas, la industria de fondos de inversión inmobiliario continúa su senda de crecimiento, pese a que uno de los segmentos relevantes del negocio, como las oficinas, elevaron su vacancia como efecto de la pandemia.

De acuerdo a un reporte inmobiliario elaborado por la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y CBRE, el sector de oficinas continúa protagonizando las mayores tasas de vacancia este año luego de que la llegada del Covid-19 derivara en un aumento del teletrabajo.

Por ejemplo, las oficinas clase A -de mayor costo- en El Golf han registrado una vacancia de 12,71%, mientras que hace un año la cifra era de 11,39%. Solo el submercado de Nueva Las Condes y Eje Apoquindo ha disminuido su vacancia a un 8,37% y 5,03%, respectivamente, desde los 8,86% y 6,49% registrados en 2021.

“Si bien las tasas de vacancia continúan al alza, con una variación interanual de 2,9 puntos porcentuales para el mercado clase A, subyace una actividad de arriendo intensa”, explicó el informe, indicando que su soporte es una estrategia de precios más agresiva.

A la fecha, los precios promedio ponderados registran una caída de 11,7% a 12 meses y de 2,61% a tres meses, con una mayor incidencia en Santiago Centro y Providencia, con retrocesos anuales de 7,74 y 9,35%, respectivamente.

“El actual escenario entrega una ventana de oportunidad a los arrendatarios, que han sacado ventaja de la mayor oferta disponible y del ajuste en los precios para realizar un upgrade de sus oficinas, ya sea al mejorar su ubicación o el estándar del edificio. En ese contexto, se observa una mejora en la actividad de arriendo en los submercados del eje Apoquindo, Nueva Las Condes y Barrio El Golf”, detalló el documento.

Multifamily crece

Según el reporte, el negocio multifamily ha avanzado respecto de la incertidumbre que afecta a los mercados de renta inmobiliaria, y ha acumulado un stock de 89 edificios en operación con un total de 21.022 unidades. De hecho, para 2022-2024, se espera el ingreso de 46 nuevos proyectos distribuidos en 18 comunas de la Región Metropolitana que incorporarían un volumen aproximado de 12.500 unidades.

En tanto, la brecha entre la tasa de ocupación de proyectos estabilizados (97,2%) versus la tasa de ocupación total (93,2%) es de solo cuatro puntos porcentuales, diferencia que ha ido disminuyendo en la medida que la tasa de crecimiento anual del stock se estabiliza en torno al 30%.

“La evolución semestral de la tasa de ocupación revela la rápida recuperación del mercado tras el peak de la pandemia, resiliencia que mantiene activo el interés tanto de los actores actuales como de los nuevos, que ven en este nicho un interesante espacio de desarrollo y la posibilidad de concretar a través de productos innovadores en sus portafolios de renta”, detalló en el reporte.

Fondos de inversión

El informe también señaló que los fondos inmobiliarios alcanzaron este año un patrimonio de UF 147,8 millones, que representó una caída de 0,3% respecto al cierre de 2021.

A marzo de 2022, el reporte estableció 168 fondos inmobiliarios distribuidos entre 39 AGF, lo cual representó un aumento de 600% en 10 años. Solo en el primer trimestre del año, siete fondos nuevos iniciaron operaciones por un total de UF 0,94 millones.

Entre los sectores preferidos por las administradoras destaca la renta comercial, industrial, oficinas y residencial al abarcar un 65% del patrimonio total, seguido por el desarrollo inmobiliario con un 15% y el sector mixto con un 20%.

Para el presidente de la Comisión Inmobiliaria de Acafi, Eduardo Palacios, uno de los factores que podría influir mayormente a la industria inmobiliaria son ‘los cambios de condiciones’ que plantea hoy la reforma tributaria del gobierno de Gabriel Boric.

“El negocio inmobiliario es necesariamente uno a largo plazo y requiere estabilidad en crecimiento y condiciones porque uno no puede hacer inversiones que pretenden tener 15 o 20 años en un entorno que cambia cosas tan significativas como lo regulatorio e impositivo”, recalcó.

Por su parte, el presidente de CBRE para Chile y Argentina, Nicolás Cox, detalló que, al tratarse de una discusión larga y en la que aún “queda mucho paño por cortar”, es posible que vayan apareciendo algunas certezas. Sin embargo, afirmó que “hasta que no esté zanjado totalmente y continúe el aumento de la incertidumbre, lo único que hará es postergar inversiones y decisiones”.

Fuente: Diario Financiero, martes 2 de agosto de 2022