Los fondos de inversión públicos favoritos de los chilenos
Conozca la inversión que percibieron vehículos inmobiliarios, de deuda privada, de capital privado y de instrumentos tradicionales en 2022.
El 2022 fue el año más complejo en décadas para el sector inmobiliario. Solo en el cuarto trimestre, la venta de viviendas nuevas en la Región Metropolitana se desplomó -38%, según datos de Tinsa, y otros subsectores, como el de oficinas, miran con melancolía los niveles previos a la pandemia.
Pese a ello, el sector inmobiliario (incluido desarrollo) dominó entre los fondos de inversión pública el año pasado, reflejando el amplio interés de los chilenos por esta categoría.
Los fondos de inversión públicos que siguen al sector inmobiliario alcanzaron los 181 en 2022, superando tanto a otros activos “alternativos” como tradicionales. En el primer caso, sobrepasaron a los fondos de deuda privada (161) y de capital privado (134). Y se situaron por sobre los vehículos que siguen inversiones tradicionales de renta fija y variable (170), según información de la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi).
A nivel de activos administrados la historia es similar. Los fondos inmobiliarios alcanzaron US$ 7.397 millones, de los cuales US$ 6.358 millones fueron en inversión directa (el fondo invirtiendo directamente en el activo). Le siguieron los de capital privado, con US$ 6.789 millones, y deuda privada, con US$ 6.213 millones.
La fuerza de los fondos inmobiliarios lució contraintuitiva en un año en que el sector se vio abiertamente complicado por el salto de las tasas de interés y mayores restricciones para el acceso a crédito. Y 2023 no luce mejor, a juicio de algunos analistas. “Veo desafíos importantes para el sector”, advierte Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital.
Pese a esto, el apetito por el sector a través de fondos ha seguido vigente. De hecho, los activos administrados por los fondos inmobiliarios pasaron desde los US$ 6.143 millones en 2021 hasta los US$ 7.397 millones en 2022. Y evidencia un fuerte avance desde al menos 2018, cuando registraron US$ 3.619 millones, según datos de la Acafi.
Si bien algunos subsectores habrían sido buenas apuestas en 2022, como son los fondos de renta inmobiliaria (enfocados en el arriendo de departamentos), los que realizan desarrollo, un área más comprometida con los aumentos de tasas de interés, también vieron incrementos significativos. Los fondos de desarrollo de inversión directa alcanzaron activos administrados por US$739 millones en 2022, un alza desde los US$ 656 millones de 2021, donde la tendencia de años recientes se mantuvo: en 2018 alcanzaban US$ 312 millones.
Pese a este aumento, los fondos de renta tuvieron claramente un mejor año. Con un salto de US$ 754 millones en 2022, alcanzaron activos administrados por US$ 3.978 millones al cierre del periodo. Y se crearon ocho vehículos nuevos.
Lo que viene, sin embargo, no se ve muy positivo para los fondos inmobiliarios, a juicio de algunos analistas. “Por un lado, dificultad de acceso a crédito y tasas altas históricamente hablando hacen que los proyectos renten menos”, dice Montalva, de Acciona Capital. “Por otro lado, la renta tiene el desafío de entregar un retorno consecuente sobre la renta fija local, teniendo en cuenta el nivel de riesgo de la clase de activo”. Explica que, para poder subir el retorno (cap rate) habría solo dos caminos: subiendo el canon de arriendo o ajustando a la baja el valor del activo. A su juicio, en el entorno económico actual, la salida más probable es una caída del precio de los activos.
Y, agrega que el sector no se ve muy atractivo frente a opciones más seguras. “Con una renta fija rentando cerca de UF+4,5 (tasa base) y cerca de UF+5,5-6 (corporativos), uno esperaría obtener retornos más cercanos a UF+10-12% en la renta inmobiliaria, algo que es muy lejano todavía”, dice. “Depende de si es renta comercial, habitacional u otra, pero en promedio estos fondos inmobiliarios están rentando entre UF+5% a UF+8%”, asegura.
Otros no ven un panorama tan negativo. “Vemos oportunidades de inversión en el mundo de la renta para el capital fresco, con descuentos cercanos a 50-100 puntos base respecto de los precios de hace 12-18 meses”, dice Rodrigo Guzmán, socio y director inmobiliario de Ameris. “Los mercados industriales, multifamily y deuda privada debieran ser los ganadores del 2023”, señala.
Fuente: El Mercurio Inversiones, miércoles 18 de abril de 2023
