Cinco formas de entrar al negocio inmobiliario

• Una serie de elementos se están combinando para que los precios de las propiedades sigan subiendo ¿Cómo aprovechar el alza? Hoy existen varias formas de invertir en este negocio, cada una con diferentes riesgos.

En momentos de incertidumbre las recomendaciones del mercado apuntan a diversificar la inversión y apostar a activos menos volátiles, como la inversión inmobiliaria. Para entrar necesitas un ahorro inicial para garantizar un pie, entrar a un fondo, pagar una “mini-cuota” o sumarte a una comunidad que compra. “Se necesita poca inversión inicial y la gran parte de la inversión en una compra tradicional la financia un crédito hipotecario, lo que lo hace un bien asequible. Si se administra correctamente, puedes acceder a un ingreso mensual, consiguiendo un flujo de caja positivo constante en el tiempo.

La inversión inmobiliaria considera dos tipos de posibles ingresos: uno atribuido a la plusvalía, y otro relacionado al ingreso mensual”, explica el experto inmobiliario y gerente de Business Center Puertas de Chicureo, Cristián Periale. Para aquello, resulta esencial fijarse en el sector donde se invierte, el mercado al que pertenece y otras variables como la relación precio-calidad, ya que según los expertos este es un mercado donde no se puede entrar y salir con tanta rapidez. “Una persona puede invertir en un departamento de $ 100 millones sin que cuente con este dinero para poder ganar las rentas relacionadas con esa inversión. El inversionista ganará rentabilidad sobre los $ 100 millones y no solo sobre el 20% que invirtió como pie”, explica el director de Marketing de Brokers Digitales, Ignacio Corrales. Ahora bien, ¿cuáles son las formas de invertir en el sector inmobiliario?

1. Compra directa

Es la opción más recurrente, una alternativa tradicional que según la gerente comercial de Siena Inmobiliaria, Ana María del Río, “no tiene ningún costo asociado y entrega la confianza de saber quién es el desarrollador que está detrás de la inversión”.

Asimismo, con esta opción el inversionista adquiere también un activo tangible, que forma parte de su patrimonio y es heredable. “Es importante fijarse en los atributos del producto y no solo en el valor UF mts2, considerando la tendencia del mercado del arriendo, toda vez que es una inversión de largo plazo y requiere mantenimiento y permanecer vigente”, recomienda la subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta, Isabel Letelier.

2. “Minicuotas”

Esta es una alternativa implementada recientemente por la industria inmobiliaria y consiste en la opción de pagar el pie en muchas cuotas (desde 24 a 36) para que sea más fácil acceder. “Mientras más baja sea esta cuota, más fácil le resultará al inversionista pagar el pie. En caso de que el inversionista cuente con buena capacidad de pago mensual, optar por una minicuota le abre la posibilidad de invertir en más de un departamento y así pagar más de un pie de forma simultánea”, señala el director de Marketing de Brokers Digitales.

Asimismo, Periale agrega que estas pequeñas cuotas mensuales permiten “que la propiedad se valorice en el tiempo y en el momento de solicitar el crédito hipotecario ésta ya aumentaría de valor, disminuyendo por lo tanto las incertidumbres de inversión”, agrega.

No obstante, Corrales asegura que si bien es una buena opción para comenzara invertir en el sector inmobiliario, también hay que considerar que el inversionista debe conseguir el financiamiento del 8o% restante. “Si bien hoy en Chile el multicrédito es posible, es un truco financiero que tiene sus días contados”, afirma.

“La inversión inmobiliaria considera dos tipos de posibles ingresos: uno atribuido a la plusvalía, y otro relacionado al ingreso mensual”, explica el experto inmobiliario y gerente de Business Center Puertas de Chicureo, Cristián Periale.

3. Fondos de inversión

El presidente de Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), Luis Alberto Letelier, explica que la mayor cantidad de fondos nuevos que se crearon en el primer semestre fueron del sector inmobiliario: 19, por un total de US$ 265 millones.

Esta opción permite comprar un porcentaje pequeño de un fondo que contiene activos inmobiliarios como edificios completos para arriendo. “Comprar a través de fondos de inversión es una buena alternativa para inversionistas de alto patrimonio en donde aseguran rentabilidades a largo plazo a un riesgo controlado, pero no es recomendado para personas que no posean un alto capital”, plantea el gerente de Business Center Puertas de Chicureo, agregando que también permite diversificar el riesgo en varios proyectos inmobiliarios.

En la misma línea, la subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta explica que hay que tener presente que si bien comprar a través de un fondo puede aportar mayor liquidez, también implica que el inversionista debe acatar las resoluciones de la mayoría.

4. Brókers

Similar al caso anterior, invertir a través de un bróker inmobiliario permite el acceso a un portafolio de inversión en distintos procesos o estados de avance de un proyecto, sea para entrega inmediata, en obra o en blanco.

Hay que tener claro que no todos los brókers son miembros de la bolsa, por lo que debes revisar bien el lugar donde invertirás tu dinero, ya que no estarán regulados directamente por una autoridad como otros agentes del mercado.

5. Grupos y comunidades

Actualmente existe una nueva forma que está adoptando el mercado inmobiliario basada en la construcción de comunidades de inversionistas a través del mundo digital, las que según Corrales, unen sus fuerzas para negociar la compra de un edificio de renta residencial alcanzando el mismo poder de negociación, e incluso, superando el que pudiese tener un inversionista importante como un familly office. “Cuando se habla de rentabilidades los rangos actuales de una buena inversión se consideran en torno al 5%.

Actualmente en Santiago Centro, por ejemplo, está en 4,5%, pero es importante saber que para invertir de manera correcta en un activo inmobiliario se deben tomar en cuenta tres variables; el retorno sobre el activo, el flujo efectivo y el retorno sobre la inversión. Visualizando cómo se comporta el inmueble bajo estos tres parámetros, se tomará entonces la mejor decisión de compra”, dice Periale.

__

Fuente: Diario Financiero / DF MAS. Domingo 27 de junio de 2021.